Новости

Крупный застройщик только что продал половину своего портфеля.

REIT

Арендная плата за квартиру начнет падать, говорит влиятельный миллиардер в сфере недвижимости

Рост цен на жилье с начала пандемии COVID-19 был ошеломляющим. За последний год индекс цен на жилье Федерального агентства жилищного финансирования (FHFA) вырос на 17,5%, и это среднее число. На некоторых из самых горячих рынков, таких как Феникс, цены выросли на 38%.

Недавно девелопер Марви Фингер, который более 50 лет занимался строительством элитной недвижимости, продал половину своих квартир в Sunbelt, так как считает недавнее повышение цен неустойчивым. Он предупреждает о грядущем переизбытке квартир. Означает ли это проблемы для инвестиционных фондов квартирной недвижимости (REIT), таких как Equity Residential (EQR 3,11%)?

Нехватка жилья остро стоит

Одно из основных правил инвестирования в недвижимость заключается в том, что рыночные настроения могут быстро меняться, и когда вы захотите продать, вы не сможете найти покупателя или, по крайней мере, такого, который заплатит столько, сколько, по вашему мнению, стоит недвижимость. Это означает, что часто разумно продавать на горячем рынке, понимая, что пропустить последнюю часть движения лучше, чем застрять с обесценивающейся собственностью. Тем не менее, указывает ли продажа Фингера на то, что мы находимся на пороге медвежьего рынка недвижимости? Возможно нет. В США нехватка жилья, а не избыток. Ситуация со спросом и предложением не способствует медвежьему рынку недвижимости.

REIT

По оценкам Национальной ассоциации риэлторов, нехватка жилья в США составляет от 5,5 до 6,8 млн единиц. Учитывая, что в прошлом месяце количество новостроек в годовом исчислении составило 1,8 млн, потребуется несколько лет, чтобы устранить этот разрыв в два раза быстрее. На самом деле, если вы посмотрите на темпы строительства жилья с 1959 года, мы чуть выше, чем в начале 1960-х годов, когда население составляло около 58% от нынешнего. По данным CBRE, уровень вакантных площадей упал до рекордно низкого уровня в 2,5%, а арендная плата выросла на 13,7% в прошлом году. Хотя на рынок поступает новое предложение, нам еще предстоит пройти долгий путь, прежде чем предложение сравняется со спросом.

Растут не только цены на жилье, но и арендная плата. По данным Freddie Mac, арендная плата выросла на 14,9% с октября 2020 года по октябрь 2021 года. При этом ожидается, что арендная плата будет снижаться по мере роста процентных ставок. Этот прогноз был сделан до инфляции последних нескольких месяцев, так что прогноз вполне может увеличиться, учитывая, что стоимость материалов и рабочей силы выросла по всем направлениям. Учитывая нехватку жилья, застройщики должны поддерживать ценовую политику, поскольку новое строительство будет дорогим и ограниченным.

Что это означает для владельцев Equity Residential?

Вероятно, мало что изменится. Equity Residential специализируется на элитных квартирах в самых быстрорастущих городских районах. Примерно 27% квадратных метров Equity Residential приходится на Южную Калифорнию, где

наблюдается устойчивый рост рабочих мест. По данным NAR, в Лос-Анджелесе строится один новый блок на восемь рабочих мест, созданных в его районе.

Это играет роль в стратегии Equity Residential, которая заключается в том, чтобы сосредоточиться на областях с ограниченным предложением и сильным ростом рабочих мест. Он ориентирован на состоятельных профессиональных молодых людей, которых привлекают пешеходные городские районы. На конец 2021 года его заполняемость составила 96,4%. Хотя многие из этих молодых людей могут быть заинтересованы в переезде в пригород, это может быть невозможно, учитывая проблему с инвентарем. Эти арендаторы могут остаться на некоторое время.

Рынок недвижимости выглядит хорошо поддержанным в будущем

Продажа Finger вполне может быть случаем «продавай, когда можешь, а не обязательно, когда хочешь» и на самом деле не сигнализирует о неминуемом крахе. Учитывая рост заработной платы и затрат на строительство, любое новое жилье будет дорогим, что работает в пользу Equity Residential. На рынке квартир нет признаков какой-либо мягкости. Это должно поддерживать арендную плату в будущем.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.