Инвестиции

7 тенденций в сфере недвижимости, за которыми нужно следить

REIT

На что нужно обратить внимание?

Для большинства людей есть две причины, по которым инвестиции в недвижимость могут быть такими привлекательными.

Вы можете быть настолько активны, насколько хотите, покупая недвижимость и управляя ею или ремонтируя и продавая ее одновременно для получения прибыли. Или вы можете использовать пассивный подход, позволяя другим управлять делами, в то время как вы получаете доход в виде дивидендов, например, как инвестор в акции инвестиционных фондов недвижимости (REIT).

Независимо от того, как вы решите инвестировать в недвижимость, вы должны обращать внимание на то, что происходит в большом мире вокруг нас. Изменения происходят всегда, и когда мы говорим о долгосрочных обязательствах, особенно важно следить за тенденциями, а затем делать наилучшую интерпретацию того, как они повлияют на ваши текущие и будущие инвестиции.

Смотрите ставки с процентами

Как показано на приведенном выше графике, процентным ставкам потребовалось много времени, чтобы опуститься до такого низкого уровня, как в конце 2021 года, прежде чем они начали быстрый рост в этом году. То, как быстро и как высоко они будут расти сейчас, будет иметь большое значение на рынке недвижимости, особенно жилья, но, конечно же, и коммерческой недвижимости.

Например, ежемесячный платеж в размере 1073 долларов США по 30-летней ноте под 2,99% повышается до 1184 долларов США под 3,99%, и мы уже достигли этого. Посмотрите внимательно на эту фигуру. Последствия будут глубокими как для ваших личных инвестиций, так и для рынков, за которыми вы наблюдаете. Когда дороже брать взаймы, дороже строить, расширять и производить, и все эти затраты перекладываются на конечного пользователя.
С точки зрения инвестора, это может сделать поставщиков предметов первой необходимости, таких как продукты и газ, а также недвижимость, которую они занимают, более привлекательной и стабильной. Посмотрите на предприятия, которые хорошо выстояли во время пандемического коллапса, и найдите здесь возможных победителей, начиная с таких компаний, как Realty Income и Kroger.

Следите за доступностью, заработной платой, занятостью и потерями права выкупа

Национальная ассоциация домостроителей (NAHB) недавно подсчитала, что каждый скачок цен на жилье на 1000 долларов выталкивает с рынка около 150 000 домохозяйств. В других отчетах говорится, что около 60% арендаторов не могут позволить себе купить дом в своем городе.

Между тем, уровень занятости и заработная плата растут, но во многих местах не так быстро, как инфляция. В целом, рекомендуется следить за доступностью в областях, в которые вы планируете инвестировать. Один из признаков того, что это может быть проблемой, заключается в том, что вы видите рост числа случаев потери права выкупа. Прогнозы о возвращении к кризису потери права выкупа во время пандемии так и не оправдались, но это не значит, что за этим нельзя продолжать наблюдать. Все всегда может измениться.

Наблюдение за пузырем

Цены на жилье продолжают расти головокружительными темпами, даже несмотря на то, что уровень продаж начинает показывать некоторые признаки замедления. Конечно, это не может продолжаться вечно, и некоторые экономисты ФРС только что выпустили отчет, в котором говорится о том, что фундаментальные факторы стали не связаны с повышением цен, то есть образовался пузырь.

Хотя по-прежнему сохраняется консенсус в отношении того, что фундаментальные показатели сейчас сильно отличаются от краха жилья во время Великой рецессии, это может просто означать, что дефляция цен и продаж будет более постепенной. Лучший совет по инвестированию здесь может заключаться в том, чтобы не платить слишком много на перегретых рынках.

Легко сказать, правда? В качестве руководства следите за такими исследованиями, как Индекс покупки и аренды жилья, который регулярно обновляется группой экономистов из Флоридского Атлантического университета.

Говоря об аренде, арендная плата тоже растет, особенно на самых горячих рынках. Крупные операторы имеют большой смысл в качестве инвестиций, поскольку они, по-видимому, обладают масштабом и сообразительностью, чтобы работать с прибылью в этой среде. Соображения здесь включают AvalonBay Communities и Equity Residential.

Место, место, место

REIT

С извинениями перед Горацием Грили, вместо того, чтобы «идти на Запад», возможно, пришло время «идти на Средний Запад» для тех, кто думает опередить мегатенденции. В то время как люди и предприятия, на которые они работают и владеют, в большом количестве мигрируют в Солнечный пояс, менее дорогие районы — многие из них в центральной части США — могут вскоре стать следующими горячими точками.

Помните, что все больше людей могут жить практически где угодно и выполнять свою работу удаленно. Это станет еще более верным, поскольку широкополосный доступ тихо и неумолимо продвигается дальше в сельские районы. Уже сейчас малые и средние города в центре страны предлагают гораздо более низкую стоимость жизни, а школы, варианты жилья и другие удобства заставляют думать, что их больше не будут игнорировать. Инвесторы, возможно, захотят опередить эту кривую сейчас.

Между прочим, главный исполнительный директор Equity Residential уже предвидит проблемы и продал много квартир компании в Sun Belt из-за того, что он видит в грядущем избытке предложения. Это стратегическое мышление в действии. И как индивидуальному инвестору покупка акций таких компаний дает вам ликвидность и прозрачность, недоступные через другие инвестиционные каналы.

Следите за цепочкой поставок

Вглубь страны переезжают не только люди, но и компании. Сбои в цепочке поставок, вызванные пандемией, помогли ускорить эту тенденцию. Хороший пример рынка, на котором это происходит, — Колумбус, штат Огайо. Там Intel только что объявила о проекте строительства завода по производству чипов на дальних окраинах стоимостью 20 миллиардов долларов, который окажет сильное влияние на все виды недвижимости на многие мили вокруг.

Двигайтесь быстро, чтобы воспользоваться этими большими брызгами, но следите за другими. Местные брокеры — отличный источник этой информации, если у вас есть средства для прямого участия. И есть ряд промышленных REIT, которые также используют эту возможность.
Всегда будет стареющее население

Давно известно, что поколение бумеров стареет и все больше нуждается в медицинской помощи и возможностях для престарелых. Следующее большое поколение после этого, миллениалы, конечно, не сильно отстает. Здесь множество вариантов инвестирования, в том числе долгосрочные истории успеха, такие как владелец больницы Medical Properties Trust и гигант жилья для пожилых людей Welltower.

Является ли (sea) Changing World основным мегатрендом?

Майами борется с идеей строительства 20-футовой дамбы. Крупная больница Южной Каролины решила переехать с уязвимого полуострова в Чарльстон-Харбор. Тропические системы наносят удары по нашим берегам с нарастающей интенсивностью. Нехватка воды угрожает быстрорастущему юго-западу. Лесные пожары усиливаются с каждым годом в растущем списке штатов.

Вы получаете картину. Если вы думаете, что все это растущая реальность, вам нужно следовать мегатенденциям. Они могут помочь сообщить, где вы хотите жить, не говоря уже об инвестициях. Например, билетом может стать небольшой городок рядом с Великими озерами, но при этом недалеко от основных транспортных инфраструктур.

Это только один пример того, как начать с общей картины. Пусть то, что вы видите с высоты 30 000 футов, поможет вам сосредоточиться именно на том, что вы хотите делать здесь, на земле.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.